부동산 취득과 자금 출처 조사, 소명

부동산 가격이 몇년사이에 폭등하면서 부동산 규제가 시작되었다. 

그 중에 새롭게 등장한 내용이 자금 출처에 대한 조사와 소명자료 제출이라는 것이 있는데, 부동산을 취득한 경우 이에 필요한 돈이 어디서 났는지 확인하는 조사를 말한다. 

조사결과 자금 출처가 명확하게 확인되지 않는 경우 다른 사람으로 부터 증여받은 것으로 확인되면 증여세가 부과된다. 

취득자금이 10억원 이하인 경우, 출처가 80%이상 확인되면 나머지 부족분에 대해서는 문제를 삼지 않으며, 

취득자금이 10억원 이상인 경우, 자금 출처를 제시하지 못한 금액이 2억원 보다 적을 때에만 취득자금 전체가 소명된 것으로 보고 문제를 삼지 않는다. 

 

이렇듯 직업 또는 연령에 비해 지나치게 큰집을 사게되면 취득한 자금에 대한 출처조사가 진행이 된다. 

신고를 하지 않고 조사결과 증여로 밝혀질 경우, 취득자금에 대한 자진신고를 하거나 정상적인 신고를 했을때 보다 증여세가 20%이상 더 내게 된다. 

 

자금출처 조사기준

 

재산 취득일 전 또는 채무상환일 전 10년내에 재산 치득금액 및 상환가액이 기준금액 미난인 경우에는 증여 추정 규정을 적용하지 않는다. 

단, 기준금액 이하라도 증여 받은 사실이 객관적으로 확인 될 경우, 증여세 과세대상이 되며, 증여사실을 국세청에 입증해야한다. 

자금 출처 조사 과정과 대상자

 

매매계약서, 거래대금 지급증빙자료, 자금출처 및 조성 증빙자료, 금융거래 확인서등 소명자료와 의견 제출 필요

제출서류 1차 검토 후 충분하지 않다고 판단되는 경우, 소명요구 또는 출석조사 진행 

 

1) 미성년자 부동산 취득시

2) 직업, 나이에 비해 큰 부동산을 취득할 경우

3) 주변 시세에 비해 가격 편차가 심할경우

4) 가족간 대출이 의심될 경우

5) 편법 증여가 의심될 경우

6) 차입금 과다 거래시 

 

자금 출처 인정 서류

 

A. 본인자금인 경우,

1) 금융기관 예금액 : 잔고 증명서, 예금잔액 증명서등

2) 주식 및 채권 매각대금 : 주식거래 내역서, 잔고증명서등

3) 증여, 상속 : 증여, 상속세 신고서, 납세증명서

4) 현금등 그 밖의 자금 : 소득금 증명원, 원천징수 등 소득 증빙서류

5) 부동산 처분대금 등 : 부동산 매매계약서, 임대차 계약서

 

B. 차입금(타인자금)인 경우,

1) 금육기관 대출액 합계 : 금융거래 확인서, 부채증명서, 대출신청서 등

2) 임대보증금등  부동산 임대차 계약서

3) 회사 지원금, 차입금등 : 금전 차용을 증빙할 수 있는 서류

 

• 직장인 - 총 급여액에서 원천징수세액, 신용카드등 지출확인되는 금액제외
• 사업자 - 사업소득금액에서 소득세액 제외
• 매매계약서 - 처분가액에서 양도소득세 등 세금 제외

 

부동산 구입에 대한 자금 출처 조사는 본인의 신고된 소득과 재산 취득 물건에 대해 소명이 이루어진다. 

부족한 자금에 대해 증여를 받지 않았다는 소명과 본인의 소득 누락이 없음을 입증해야한다. 

이러한 사실관계는 금융자료 이자지급에 관한 증빙과 담보설정, 채권자 확인서등 구체적인 사실 확인 판단을 기준으로 하고 있다.