요즘 매스컴을 통해 심심치 않게 전세보증금을 사기 당했다거나 날렸다고 하는 내용을 접하게 된다.
사회초년생들이나 신혼부부, 혹은 1인세대들은 내집마련의 꿈을 실현하기도 전에 소중한 보증금을 날리게 되기도 하고 대출을 받았다면 엄청난 자산 데미지를 입게 된다.
원칙을 지키면 그만큼 안전하다는 것을 명심하고 계약은 집주인과 하는것을 원칙으로 하자. 대부분의 전세사기는 제3자와 거래시 발생하기 때문이다.
그럼 오늘은 전세를 계약하기전에 꼭 체크해야하는 사항에 대해 이야기 해보자.
1. 등기사항 증명서(등기부 등본) 확인
- 등기사항 증명서는 계약 체결 전에 한번 열람해보고 괜찮다고 끝나는 것이 아님.
다음과 같이 총 네 번 열람해보는 것이 안전하다.
- "계약 체결 전" 확인
- "계약 체결 시" 확인
- "잔금 지급일"에 확인
- "입주 후" 여러분이 직접 "주택의 인도(입주) + 전입신고 + 확정일자"를 받은 후 확인
세입자의 핵심 권리인 대항력과 우선변제권은
"주택의 인도 + 전입신고 + 확정일자"를 모두 갖춘 그 다음 날 0시부터 효력일 발생한다.
따라서, 계약 체결 시부터 세입자의 권리를 완벽하게 취득하기 전까지, 입주한 주택에 권리 변동 사항이 있는지 계속 확인을 해줘야 한다.
등기부등본에 선순위 권리(은행 근저당 등)가 존재한다면, "집주인 대출금 + 선순위 임차인의 보증금 + 본인의 보증금"의 합계가 해당 주택 시세의 70% 이내에 해당하는 것이 좋다.
최대 70% 이내에 들어야 추후에 경매가 진행되어도 완벽하지는 않지만 본인 보증금 전부를 보호받을 수 있는 확률이 높다.
2. 건축물 관리대장 확인
"건축물 관리대장"은 주택의 사실관계를 중점적으로 기재한 장부로 실제 건물의 구조, 면적, 용도 등을 표시해주는 장부임.
다음 사항을 체크해야 한다.
- 집합건물(공동주택 등)의 경우에는 전입신고(주민등록 이전)를 할 때 "정확한 동, 호수"를 표시를 해야 한다.
- 빌라(다세대 주택)의 경우, 실제 건물에는 현관문에 호실 표시가 101호라고 되어있고 "건축물 관리대장"이나 "등기부 등본"에는 201호 되어 있다면, 201호로 전입신고를 해야 한다. 그러므로 계약서 작성 시에 건축물 관리대장에 기재되어 있는 정확한 동, 호수로 작성을 해야 한다.
- 집주인들이 임대료 수익을 올리기 위해, 불법으로 방을 쪼개기 하여, 방 개수를 늘리다 보면, 장부에 없는 호수나 장부와 일치하지 않는 호수의 주택이 많이 있다.
3. 계약 시 확인 사항
(1) 집주인 확인
- "신분증 진위여부 확인방법"을 통해 계약을 하고자 하는 집주인이 정말 맞는지 확인을 해야 합니다.
(2) 대리인과 계약 시
- 대부분의 집주인들은 건물 관리소장 또는 공인중개사들에게 계약을 위임할 수가 있다.
부동산 계약 시 대리인과 계약할 때 주의사항들을 꼼꼼하게 확인한 후 계약해야 한다.
(3) 특약사항 작성
- 계약서에 보면 특약사항(즉, 쌍방 합의사항) 적는 란이 있는데 이 부분에 만기 전 이사 시 부동산 중개수수료 부담을 누가 해야 하는지, 또는 주택 하자 발생 시에 수리비 부담 등을 어떻게 해야 할지 등에 관하여 미리 작성을 하는 것이 좋다.
이렇게 계약서에 작성을 하면, 추후에 분쟁을 예방할 수 있고, 계약전에 이부분을 미리 고려해서 부동산 중개업자와 협의를 해두자.
(4) 부동산 중개수수료
- "부동산 중개수수료 요율표, 계산방법, 협의 방법, 주의사항" 등을 미리 확인하여 합리적인 가격을 지불해야한다.
(5) 계약 후 반드시 받아야 할 서류 3가지
- 계약서 원본 : 통상적으로 계약서는 동일한 내용으로 3부를 해서 집주인, 세입자 그리고 공인중개사가 한 장씩 보관한다. 계약서를 한부 받았으면, 이 계약서로 "전입신고 + 확정일자"를 받아야 함은 물론이고, 세입자의 권리를 보호받기 위해서는 반드시 잘 보관하고 있어야 한다.
- 확인설명서 : 확인설명서는 부동산을 중개한 공인중개사가 계약한 부동산의 사실적 관계(집 상태) 및 권리적 관계(소유권 등)를 바탕으로 그 내용들을 기재한 총 3장의 서류이다. 혹시라도 입주 후에 분쟁이 발생한다면, 그 문제 해결의 기준이 되므로, 계약 체결 시에도 대충 보지 말고 꼼꼼하게 확인하고 보관한다.
- 공제증서 : 공제증서는 공인중개사의 과실로 중개사고가 발생해 계약 당자사가 피해를 입었을 경우, 신속하게 배상을 해주기 위한 제도다. 공제 증서 사본도 꼭 함께 받아서 보관하여야 한다.
4. 전세계약 시 사기꾼 조심
- 전세계약을 하는 사람들은 사기꾼들을 조심하셔야 한다.
대표적인 경우가 집주인 대신 대리인과 계약할 때 많이 발생하며 대리인과 계약할 때 사회초년생들 또는 부동산 관련 지식이 많지 않은 부동산 초보들을 대상으로 사기를 많이 치고 있으니 주의하실 필요가 있다.
사례)
집주인이 101호를 월세로 내놓았는데, 중간에 관리인이 101호를 전세로 놓은 후, 집주인에게는 월세 보증금만 주고 세입자에게 받은 전세금을 중간에서 가로채는 행위를 하는 것.
이런 식으로 여러 개의 건물과 호수를 모두 전세로 놓아, 세입자들의 전세금 전부를 가로챈 후, 잠수 타는 일이 종종 발생한다. 이런 경우 추후에 세입자는 임대인에게 전액 보증금을 받을 수 없게된다.
우리는 대리인과 계약 시에 꼭 <위임 서류>를 확인해야 하는데. 그 이유는 다음과 같다.
- '대리인'이 정말 '위임인(소유자)'한테 정당한 '대리권'을 받았는지 확인하기 위해서다. 즉, '대리인'이 '위임인'으로부터 위임을 받았다는 '대리인의 주장'을 확인하기 위한 것.
- '위임인(소유자)'이 '대리인'한테 '대리권'을 정당하게 주었다고 하더라도, 추후에 '위임인'이 말을 바꿀 수도 있다. 따라서, 상대방 쪽에서는 이런 경우를 대비하기 위해 '증거서류'가 필요. 즉, "위임 서류"는 꼭 필요한 것은 아니지만, 추후 분쟁 시 "증거자료"로서 꼭 필요한 것이다.
실제 대리계약에서 법적 분쟁이 발생하였을 경우에는 대부분 "임대인(=소유주)", "임차인(=세입자)" 및 "공인중개사" 모두 일정 부분 손해를 감수하는 판결이 나오게 되므로, 부동산 계약 시 '대리인'과 계약을 하게 될 때는 '임대인', '임차인' 모두 <위임 서류(위임장+인감증명서)>를 철저하게 요구하고 확인하신 후 계약을 진행하여야 한다.
* 위임장에는 아래 6가지 사항을 확인
1) 부동산의 표시
2) 위임인(=소유주, 명의인)의 인적사항
3) 수임인(=대리인)의 인적사항
4) 위임하는 내용
위임장에서 대리인에게 위임하는 내용이 정확하게 무엇인지 꼼꼼하게 "세부적인 내용"까지 잘 살펴보셔야 합니다. 제대로 확인하지 않고 계약을 진행한다면 추후에 재산상의 큰 피해가 발생할 수 있습니다.
5) 위임 날짜
6) 인감도장 날인
5. 전세보증금 반환 보증보험가입
전세금을 제때 받지 못해서 이사를 가지 못할까봐 걱정되는 세입자와 전세로 살고 있는 집이 경매로 넘어가서 보증금을 받지 못하게 될까봐 걱정하시는 분 그리고 전세보증금을 제때 회수하기 위한 법적조치로 스스로하는 것이 불안한 임차인 등이 가입한다.
전세보증금 반환보증보험의 가입처는 3군데에서 진행할 수 있다.
1) HUG주택도시보증공사 http://www.khug.or.kr/index.jsp
2) HF주택금융공사 https://www.hf.go.kr/hf/index.do
3) 서울보증 https://www.sgic.co.kr/chp/main.mvc
가입처에 따라서 부채비율과 가입기간 및 보증료의 차이가 있기 때문에 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋다.
보증대상은 단독, 다중, 다가구, 연립, 다세대 아파트, 주거용 오피스텔, 노인복지주택 등으로 건물의 전부 또는 일부가 건축물 대장상 주택으로 실제 주거용으로 사용하고 있어야 하며 부동산 등기사항전부증명서상 소유권에 대한 권리 침해라고 할 수 있는 경매신청, 가압류, 압류, 가처분 등이 없어야 한다. 건물과 토지의 소유자와 임대인이 동일하여야 하며 부동산 등기사항전부증명서가 발급 가능한 곳이어야 한다.
제대로 보증을 받으려면 주택 전입신고를 마치고 전세계약서상 확정일자가 갖춰져야 한다. 그래야 보증기간동안에 법적으로 보호를 받을 수 있다.
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